Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 4 janvier 2021 et un mémoire enregistré le 14 mars 2022, qui n’a pas été communiqué, M. et Mme B... A..., représentés par Me Coronat, demandent au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 6 novembre 2020 par lequel le maire de Bouliac a délivré à la société par actions simplifiées Holding Marin un permis de construire portant sur la rénovation et l’extension d’un hôtel implanté sur les parcelles cadastrées section AI nos 26, 28, 29, 91, 92, 93, 98, 99, 100, 112, 113, 114, 135, 185, 186, 187, 188, 189, 192, 193 et 278, section AK nos 6 et 7 et section AC nos 124 à 126, situées ... ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Bouliac la somme de 8 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- l’arrêté est illégal, le dossier de demande étant incomplet, dès lors que les documents graphiques et photographiques ne permettent pas d’apprécier l’insertion du projet par rapport aux construction avoisinantes, d’une part en ce qui concerne le permis de construire en méconnaissance des points c) et d) de l’article R. 431-10 du code de l'urbanisme, et d’autre part en ce qui concerne le permis de démolir en méconnaissance des points b) et c) de l’article R. 451-2 du même code ;

- il méconnaît les dispositions de l’article 1.4.2 du règlement de la zone UM1 du plan local d’urbanisme, le projet prévoyant un nombre insuffisant de places de stationnement pour les vélos ;

- il méconnaît les dispositions combinées des articles 2.1.3 et 2.2.1 du même règlement dès lors que la hauteur du bâtiment qui abrite l’espace bien-être est supérieure à 7,50 mètres ;

- il méconnaît les dispositions combinées de l’article 2.4 du même règlement et de la protection particulière E2124 dès lors qu’il prévoit notamment la démolition de l’aile Nord du bâtiment, qui ne sera pas reconstruite à l’identique ;

- il méconnaît les dispositions de l’article L. 425-6 du code de l'urbanisme, à défaut d’autorisation de défrichement.

Par un mémoire en défense enregistré le 10 janvier 2022, la société Holding Marin, représentée par Me Achou-Lepage, conclut à titre principal au rejet de la requête, à titre subsidiaire à ce que le tribunal sursoie à statuer afin de lui permette de procéder au dépôt d’une demande de permis de construire modificatif, et dans tous les cas à ce que soit mise à la charge des requérants la somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la requête est irrecevable, à défaut d’intérêt à agir de M. et Mme A... ;

- en tout état de cause aucun des moyens qu’elle contient n’est fondé ;

- le cas échéant, pourraient être mises en œuvre les dispositions de l’article L. 600-5 du code de l'urbanisme.

Par un mémoire en défense enregistré le 28 janvier 2022, la commune de Bouliac, représentée par Me Cornille, conclut à titre principal au rejet de la requête, à titre subsidiaire à ce que le tribunal sursoie à statuer afin que la société pétitionnaire régularise un éventuel vice entachant le permis de construire obtenu, et dans tous les cas à ce que soit mise à la charge des requérants la somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la requête est irrecevable, faute d’intérêt à agir des requérants ;

- en tout état de cause, aucun des moyens qu’elle contient n’est fondé ;

- le cas échéant, pourraient être mises en œuvre les dispositions de l’article L. 600-5 du code de l'urbanisme.

Par une ordonnance du 31 janvier 2022, la clôture de l’instruction a été fixée au 15 mars 2022.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code forestier ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M. C...,

- les conclusions de M. Vaquero, rapporteur public,

- les observations de Me Bourié, représentant M. et Mme A...,

- les observations de Me Eizaga, représentant la commune de Bouliac,

- et les observations de Me Achou-Lepage, représentant la société Holding-Marin.

Considérant ce qui suit :

1. M. et Mme A... demandent au tribunal d’annuler l’arrêté du 6 novembre 2020 par lequel le maire de Bouliac a délivré à la société Holding Marin un permis de construire valant permis de démolir, portant sur la rénovation et l’extension de l’hôtel T, situé ..., afin de créer vingt-cinq nouvelles chambres, un espace de bien-être, un espace de séminaire, un parking paysager et un local à vélos, et de réaménager l’accueil, l’école de cuisine, le bar et les salons de l’hôtel.

Sur l’intérêt à agir :

2. Aux termes de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme : « Une personne autre que l’État, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n’est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l’occupation ou à l’utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l’aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement (…) ».

3. Il résulte de ces dispositions qu’il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d’un recours pour excès de pouvoir tendant à l’annulation d’un permis de construire, de démolir ou d’aménager, de préciser l’atteinte qu’il invoque pour justifier d’un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d’affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s’il entend contester l’intérêt à agir du requérant, d’apporter tous éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Il appartient ensuite au juge de l’excès de pouvoir de former sa conviction sur la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu’il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l’auteur du recours qu’il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu’il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d’un intérêt à agir lorsqu’il fait état devant le juge, qui statue au vu de l’ensemble des pièces du dossier, d’éléments relatifs à la nature, à l’importance ou à la localisation du projet de construction.

4. Il ressort des pièces du dossier que M. et Mme A..., propriétaires des parcelles cadastrées section AI nos 110 et 232 situées 4 impasse du Bourg, sur lesquelles est implantée leur maison d’habitation, sont voisins immédiats du projet. Il ressort également des pièces du dossier que le projet prévoit, outre la rénovation de la chartreuse et des quatre pavillons, la construction, d’une part, d’un espace de bien-être d’une emprise de 190 m² et d’une hauteur totale de 7,5 mètres, et d’autre part d’un « mur habité » comprenant 25 chambres, qui, s’ils sont implantés en contrebas de la maison des requérants, entraînera néanmoins un préjudice de vue à leur égard. Par suite, la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir des requérants, opposée par la commune comme par la société pétitionnaire, doit être écartée.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

5. En premier lieu, la circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l'ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l'urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n'est susceptible d'entacher d'illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

6. D’une part, aux termes de l’article L. 431-2 du code de l'urbanisme : « Le projet architectural définit, par des plans et documents écrits, l'implantation des bâtiments, leur composition, leur organisation et l'expression de leur volume ainsi que le choix des matériaux et des couleurs. / Il précise, par des documents graphiques ou photographiques, l'insertion dans l'environnement et l'impact visuel des bâtiments ainsi que le traitement de leurs accès et de leurs abords ». Aux termes de l’article R. 431-10 du même code : « Le projet architectural comprend également : (…) c) Un document graphique permettant d'apprécier l'insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; / d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l'environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu'aucune photographie de loin n'est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse ».

7. Il ressort des pièces du dossier que la demande de permis de construire comporte une notice accompagnée de photographies aériennes et décrivant le site et son voisinage, un dossier de huit photographies et photomontages représentant les perspectives d’intégration depuis différents points de vue et un reportage photographique comportant plusieurs dizaines de photographies depuis tout le terrain d’assiette du projet, répertoriées sur un plan, dont au demeurant huit photographies prises depuis l’impasse du Bourg, où habitent les requérant. Dans ces conditions, le dossier permet d’apprécier le projet dans son environnement proche comme lointain et notamment par rapport aux constructions avoisinantes. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article R. 431-10 du code de l'urbanisme doit être écarté.

8. D’autre part, aux termes de l’article R. 451-2 du même code : « Le dossier joint à la demande comprend : (…) c) Un document photographique faisant apparaître le ou les bâtiments dont la démolition est envisagée et leur insertion dans les lieux environnants ».

9. Il ressort des pièces du dossier que le dossier de demande de démolir comprend plusieurs ortho-images aériennes des démolitions ainsi qu’un reportage photographique faisant apparaître les bâtiments dont la suppression est envisagée, répertoriés sur un plan. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article R. 451-2 du code de l'urbanisme doit être écarté.

10. En deuxième lieu, aux termes de l’article 1.4.2.2 du règlement de la zone UM1, relatif aux modalités de calcul des places de stationnement : « Les normes de stationnement vélos sont applicables à toute construction. (…) Le calcul du nombre de places de stationnement est réalisé au regard des destinations et des normes indiquées au "1.4.2.3. Normes de stationnement". / Lorsque les travaux concernent une construction existante bénéficiant déjà d'une offre de stationnement, le nombre de places à réaliser est diminué du nombre de places existantes conservées à l'issue de l'opération. / Le nombre de places exigées lors de travaux sur une construction existante ne peut être supérieur à celui demandé pour une construction neuve de même surface et de même destination ». Le tableau figurant au point 1.4.2.3 du même règlement exige pour l’hébergement hôtelier une place de stationnement au moins pour quatre chambres, avec un minimum de 5 m².

11. Lorsqu'une construction existante n'est pas conforme à une ou plusieurs dispositions d'un plan local d'urbanisme régulièrement approuvé, un permis de construire ne peut être légalement délivré pour la modification de cette construction, sous réserve de dispositions de ce plan spécialement applicables à la modification des immeubles existants, que si les travaux envisagés rendent l'immeuble plus conforme aux dispositions réglementaires méconnues ou s'ils sont étrangers à ces dispositions.

12. Il ressort des pièces du dossier que le projet prévoit la création de 25 chambres, pour les porter à un total de 43 chambres. Ces travaux ne peuvent pas être regardés comme étrangers aux dispositions du plan local d'urbanisme imposant un nombre minimal de places de stationnement de vélos par chambre. Dans ces conditions, la réalisation du projet impliquait l’aménagement de 11 places de stationnement de vélos. Par ailleurs, alors qu’il ressort des pièces du dossier que le projet prévoit l’aménagement d’un local à vélos d’une surface de 12 m² comprenant huit places de vélos sécurisées, il ne ressort pas des pièces du dossier, et n’est d’ailleurs pas allégué en défense, que l’hôtel comportait initialement un local à vélos. Par suite, les requérants sont fondés à soutenir que le maire de Bouliac a fait une inexacte application des dispositions de l’article 1.4.2 du règlement du plan local d'urbanisme en estimant que le projet prévoyait un nombre de places de vélos suffisant.

13. En troisième lieu, aux termes de l’article 2.1.3 du règlement de la zone UM, relatif aux hauteurs (Hf et Ht) : « Définition / La hauteur H d'une construction est la différence d'altitude mesurée verticalement entre, d'une part le niveau du sol avant travaux ou, le cas échéant, le niveau de la voie ou de l'emprise publique (VEP) et d'autre part, un point spécifique de la construction. / - Pour la hauteur de façade HF, ce point est situé soit à la corniche ou à la ligne de l'égout dans le cas d'un toit en pente, soit à l'acrotère dans le cas d'une toiture terrasse. / - Pour la hauteur totale HT, il s'agit du point le plus élevé de la construction ». La ligne intitulée « Hauteur façade (Hf) / Hauteur totale (Ht) » du tableau du point 2.2.1 du règlement de la zone UM1 prévoit, en bande B, une hauteur totale de 7,50 mètres.

14. Les requérants soutiennent que le bâtiment abritant l’espace bien-être, implanté dans la bande B, ne respecte pas la hauteur maximale prévue par l’article 2.2.1 cité au point précédent, se prévalant des plans des façades Ouest et Est de cet espace qui font apparaître une hauteur du bâtiment, comptée à partir du terrain naturel au droit de l’auvent, supérieure à 7,50 mètres. Il ressort toutefois des pièces du dossier, notamment des plans en coupe du dossier de demande de permis de construire, que le terrain naturel forme une butte sous le bâtiment projeté, de sorte que sa hauteur totale par rapport au terrain naturel au droit du faîtage est inférieure à 7,50 mètres. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions combinées des articles 2.1.3 et 2.2.1 du règlement du plan local d'urbanisme doit être écarté.

15. En quatrième lieu, aux termes de l’article 2.4.1 du règlement de la zone UM1 : « (…) Les constructions nouvelles et les travaux sur constructions existantes concernés par une "protection patrimoniale" repérée au plan de zonage, doivent respecter les dispositions particulières fixées au document traitant des "dispositions relatives à l’environnement et aux continuités écologiques, aux paysages et au patrimoine" du présent règlement. / Dès lors qu'une construction nouvelle est édifiée à proximité d'une construction concernée par une "protection patrimoniale", sur la même unité foncière ou sur une unité foncière contiguë, elle doit prendre en compte cette dernière de manière à ne pas remettre en cause son intérêt architectural, culturel et/ou historique (par exemple en termes d'implantations, de volumes, de proportions, de matériaux et de teintes, d'accompagnements paysagers). (…) ». La prescription E2124 intitulée « T » du règlement du plan local d'urbanisme tend à la protection de l’« hôtel restaurant réalisé par Jean Nouvel et Yves Brunier en 1988/1989 autour d’une ancienne maison classique du XVIIIème siècle. / L’établissement constitue un véritable balcon sur la Garonne, dominant Bordeaux et sa vallée. Cet ensemble est remarquable par sa composition, son architecture et son intégration dans le site. Il est constitué d’une chartreuse associée à quatre pavillons inspirés des anciens séchoirs à tabac. Les façades contemporaines, treillis en acier Cor-Ten, sont remarquables par le caractère très épuré de ses lignes » et prévoit les prescriptions suivantes, concernant le bâti : « - La démolition n’est pas autorisée, sauf dans le cas où elle fait l’objet d’une procédure d’insalubrité et/ou de périls irrémédiables. / L’extension et les modifications sont autorisées dans la mesure où les principes de composition d’ensemble et le parti architectural initial ne sont pas modifiés. / - Le traitement des espaces extérieurs doit participer à la mise en valeur de la construction concernée par la protection patrimoniale : matériaux, plantations, clôtures, composition. / - Les éléments constituant les espaces extérieurs (composition d’ensemble, végétation, paysages, clôtures, fontaines), témoins d’une composition paysagère de qualité doivent être préservés ou remplacés par un dispositif équivalent ».

16. Les requérants, qui ne formulent pas d’argument relatif à l’insertion du projet dans son environnement au titre de l’article 2.4.1 cité au point précédent, soutiennent en revanche que les démolitions envisagées, dont on ne peut considérer qu’elles seront suivies d’une reconstruction à l’identique, méconnaissent les dispositions de la prescription E2124 qui prohibent les démolitions sauf dans le cas où elle fait l’objet d’une procédure d’insalubrité et/ou de périls irrémédiables. Il ressort des pièces du dossier que le projet porte, d’une part, sur la démolition d’une verrière située à l’entrée du bâtiment, de la terrasse et la piscine, d’un local technique et des façades Est et Ouest de l’annexe. Il ressort des pièces du dossier que ces éléments ont été ajoutés postérieurement à l’édification de l’hôtel restaurant par Jean Nouvel et Yves Brunier en 1988/1989, de sorte qu’ils ne sont pas protégés par la prescription E2124 citée au point précédent. Le projet porte, d’autre part, sur la démolition des trois murs de l’aile Nord de la chartreuse, qui abrite les bâtiments à usage de bureaux, seul le mur du côté cour (au Sud) étant conservé, afin d’étendre le bâtiment du côté Nord. Si ces travaux portent sur la maison classique du XVIIIème siècle protégée par la prescription E2124, celle-ci permet cependant l’extension et les modifications des bâtiments dans la mesure où les principes de composition d’ensemble et le parti architectural initial ne sont pas modifiés. À cet égard, il ressort des pièces du dossier, notamment des photomontages et de la notice, que le projet d’extension de l’aile Nord, qui consiste en sa reconstruction quasiment à l’identique mais avec une largeur augmentée, qui préserve les matériaux et teintes initiales, et qui est au demeurant réalisée en association avec le cabinet d’architecte de de Jean Nouvel, s’inscrit dans le respect de la composition d’ensemble et du parti architectural initial. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de la disposition E2124 du règlement du plan local d'urbanisme doit être écarté.

17. En cinquième et dernier lieu, aux termes de l’article L. 425-6 du code de l'urbanisme : « Conformément à l'article L. 341-7 du nouveau code forestier, lorsque le projet porte sur une opération ou des travaux soumis à l'autorisation de défrichement prévue aux articles L. 341-1 et L. 341-3 du même code, celle-ci doit être obtenue préalablement à la délivrance du permis ». Aux termes de l’article L. 341-7 du même code : « Lorsque la réalisation d'une opération ou de travaux soumis à une autorisation administrative, à l'exception de celles prévues au chapitre unique du titre VIII du livre Ier et au chapitre V du titre V du livre V du code de l'environnement, nécessite également l'obtention d'une autorisation de défrichement, celle-ci doit être obtenue préalablement à la délivrance de cette autorisation administrative ». Aux termes de l’article L. 341-1 du code forestier : « Est un défrichement toute opération volontaire ayant pour effet de détruire l'état boisé d'un terrain et de mettre fin à sa destination forestière. (…) ».

18. Il ressort des pièces du dossier que le projet, et en particulier la réalisation du « mur habité », prévoit le déplacement de 26 arbres, aucun n’étant abattu, ainsi que la plantation de 11 nouveaux sujets. Dans ces conditions, et quand bien même certains arbres pourraient ne pas résister à leur déplacement, le projet n’aura pas pour effet de détruire l’état boisé de la parcelle et de mettre fin à sa destination forestière, de sorte qu’il n’était pas soumis à la délivrance d’une autorisation de défrichement. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article L. 425-6 du code de l'urbanisme doit être écarté.

Sur les conséquences de l’illégalité relevée :

19. Aux termes de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice n'affectant qu'une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l'annulation qu'il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l'autorisation pourra en demander la régularisation, même après l'achèvement des travaux. Le refus par le juge de faire droit à une demande d'annulation partielle est motivé ».

20. L’illégalité dont est affecté le permis de construire litigieux, relevée au point 12 du présent jugement, peut être régularisée par la délivrance d’un permis de construire modificatif prévoyant la réalisation d’un local à vélos comprenant onze places de stationnement minimum. Par suite, il y a lieu d’annuler l’arrêté du 6 novembre 2020 en tant seulement que cet acte méconnaît les dispositions de l’article 1.4.2 du règlement de la zone UM1 du plan local d'urbanisme.

Sur les frais liés au litige :

21. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce soit mise à la charge des époux A..., qui ne sont pas la partie perdante, les sommes demandées par la société Holding Marin et par la commune de Bouliac au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il y a lieu, en revanche, de mettre à la charge de la commune de Bouliac la somme de globale 1 500 euros à verser à la M. et Mme A... en application de ces dispositions.

D E C I D E :

Article 1er : L’arrêté du maire de Bouliac du 6 novembre 2020 est annulé en tant que cet acte ne respecte pas les dispositions de l’article 1.4.2 du règlement de la zone UM1 du plan local d'urbanisme.

Article 2 : La commune de Bouliac versera à M. et Mme A... une somme globale de 1 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à M. et Mme B... A..., à la société par actions simplifiées Holding Marin et à la commune de Bouliac.