Expropriation pour cause d'utilité publique - Régimes spéciaux

L’arrêté de cessibilité et l’acte déclaratif d’utilité publique sur le fondement duquel il a été pris constituent les éléments d’une même opération complexe. Il en est de même, s’agissant d’opérations de restauration immobilière régies par les article L. 313-4 et suivants du code de l’urbanisme, de l’acte par lequel, en application des dispositions de l’article L. 313-4-2, est arrêté pour chaque immeuble à restaurer le programme des travaux à réaliser, et fixé le délai imparti à cette fin. Dès lors, il peut être utilement excipé de l’illégalité de cet acte, et sans condition de délai, au soutien de conclusions tendant à l’annulation de l’arrêté de cessibilité.

Jugement n° 1903857 du 22 avril 2021

Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire complémentaire enregistrés les 30 juillet 2019 et 30 octobre 2020, M. A... F... et Mme D... B... épouse F..., représentés par Me Ducourau, demandent au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 24 avril 2019 par lequel le préfet de la Gironde a déclaré cessible au profit de la commune de Lormont les lots de copropriété n°2 et 8, des parcelles cadastrées section AZ n°636 et 807 situées ... à Lormont ;

2°) d’enjoindre, sur le fondement des dispositions des articles L. 911-1 et suivants du code de justice administrative, au maire de Lormont de cesser toute action en appropriation unilatérale des lots de copropriété n°2 et du lot n°8 ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Lormont la somme de 3 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Par un mémoire en défense enregistré le 17 juin 2020, la commune de Lormont, représentée par Me Carton de Grammont, conclut à titre principal au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge des requérants une somme de 2 500 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Par un mémoire en défense enregistré le 25 septembre 2020, le préfet de la Gironde conclut au rejet de la requête.

Par ordonnance du 2 novembre 2020, la clôture de l’instruction a été fixée au 1er décembre 2020.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ;

- le code du patrimoine ;

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de Mme Pruche-Maurin,

- les conclusions de M. Vaquero, rapporteur public,

- les observations de Me Ducourau représentant M. et Mme F... et de Me Carton de Grammont pour la SELAS DS Avocats, représentant la commune de Lormont.

Considérant ce qui suit :

1. Par arrêté du 22 février 2016, le préfet de la Gironde a déclaré d’utilité publique au profit de la commune de Lormont, les travaux de restauration immobilière des 13 immeubles et 44 logements situés dans les quartiers du « Vieux Bourg », de « Lissandre » et des quais à Lormont, et à procéder aux acquisitions d’immeubles pour lesquels les travaux n’auront pas été exécutés par les propriétaires en vue de leur réalisation. Par délibération du 17 mars 2016, le conseil municipal de Lormont a arrêté le programme de travaux pour chaque immeuble à restaurer et a fixé à 24 mois le délai de réalisation desdits travaux à partir de la date de notification du programme de travaux obligatoires et de l’ouverture de l’enquête parcellaire. Par arrêté du 24 août 2016, le préfet a prescrit l’ouverture d’une enquête parcellaire, qui s’est déroulée du 10 octobre au 26 octobre 2016. Par arrêté du 24 avril 2019, le préfet de la Gironde a déclaré cessible au profit de la commune de Lormont les lots de copropriété n°2 et 8, des parcelles cadastrées section AZ n°636 et 807 situées ... à Lormont. M. et Mme F..., propriétaires de cet immeuble, demandent au tribunal l’annulation de cette décision.

Sur la légalité de l’arrêté du 24 avril 2019 :

En ce qui concerne l’exception d’illégalité de la délibération du 17 mars 2016 arrêtant le programme des travaux arrêtés :

2. Aux termes de l’article L. 313-4 du code de l’urbanisme : « Les opérations de restauration immobilière consistent en des travaux de remise en état, d'amélioration de l'habitat, comprenant l'aménagement, y compris par démolition, d'accès aux services de secours ou d'évacuation des personnes au regard du risque incendie, de modernisation ou de démolition ayant pour objet ou pour effet la transformation des conditions d'habitabilité d'un immeuble ou d'un ensemble d'immeubles. Elles sont engagées à l'initiative soit des collectivités publiques, soit d'un ou plusieurs propriétaires, groupés ou non en association syndicale, et sont menées dans les conditions définies par la section 3 du présent chapitre. Lorsqu'elles ne sont pas prévues par un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé, elles doivent être déclarées d'utilité publique. ». Aux termes de l’article L. 313-4-1 du même code : « Lorsque l’opération nécessite une déclaration d’utilité publique, celle-ci est prise, dans les conditions fixées par le code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, à l’initiative de la commune ou de l’établissement public de coopération intercommunale compétent pour réaliser les opérations de restauration immobilière, ou de l’État avec l’accord de la commune ou de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d’urbanisme. ». Aux termes de l’article L. 313-4-2 du même code : « Après le prononcé de la déclaration d'utilité publique, la personne qui en a pris l'initiative arrête, pour chaque immeuble à restaurer, le programme des travaux à réaliser dans un délai qu'elle fixe. Cet arrêté est notifié à chaque propriétaire. Lorsque le programme de travaux concerne des bâtiments soumis à la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, l'arrêté est notifié à chaque copropriétaire et au syndicat des copropriétaires, pris en la personne du syndic. Lors de l'enquête parcellaire, elle notifie à chaque propriétaire ou copropriétaire le programme des travaux qui lui incombent. Lorsque le programme de travaux concerne des bâtiments soumis à la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le programme portant sur les parties communes est également notifié au syndicat des copropriétaires, pris en la personne du syndic. Si un propriétaire ou copropriétaire fait connaître son intention de réaliser les travaux dont le détail lui a été notifié pour information, ou d'en confier la réalisation à l'organisme chargé de la restauration, son immeuble n'est pas compris dans l'arrêté de cessibilité. ».

3. L’arrêté de cessibilité et l’acte déclaratif d’utilité publique sur le fondement duquel il a été pris constituent les éléments d’une même opération complexe. Il en est de même de l’acte par lequel, en application des dispositions précitées de l’article L. 313-4-2 du code de l’urbanisme, est arrêté pour chaque immeuble à restaurer le programme des travaux à réaliser, et fixé le délai imparti à cette fin. Dès lors, au soutien de conclusions tendant à l’annulation de l’arrêté de cessibilité du 24 avril 2019, les requérants peuvent, contrairement à ce que soutiennent la commune et le préfet de la Gironde en défense, utilement exciper, et de façon recevable, de l’illégalité de la délibération du 17 mars 2016 par laquelle le conseil municipal de Lormont a arrêté le programme des travaux à réaliser.

4. D’une part, il ressort des pièces du dossier que M. et Mme F... sont propriétaires d’un immeuble situé ... à Lormont, compris dans l’opération de restauration immobilière en litige. Par délibération du 17 mars 2016, le conseil municipal de Lormont a arrêté le programme des travaux à réaliser sur l’immeuble et a décrit le lot n°2, occupant le rez-de-chaussée droit de l’immeuble, comme « un local vacant dégradé sans aucun élément de confort d’environ 19 m² ». Les requérants soutiennent que ce descriptif est entaché d’erreur de fait dès lors qu’il ressort de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété, établi par un cabinet de géomètres le 9 mai 2016, que le lot n°2 correspond à « un appartement en rez-de-chaussée, constitué d’un séjour, d’une cuisine et s’une salle de bains avec WC », d’une superficie de 29,1 m² d’après un certificat de mesurage, établi par le même cabinet de géomètre le 7 avril 2016. Toutefois il ressort du compte rendu des visites des lieux, effectuées en présence des requérants, par la société InCité et le services d’hygiène et de santé de la commune les 5 janvier et 2 février 2016, et du procès-verbal de constat par huissier daté du même jour établi, que les deux locaux (lot n°2 et lot n°8) situés au rez-de-chaussée de l’immeuble sont inoccupés, dépourvus d’éléments de conforts (chauffage, sanitaires, cuisine, électricité…) et que le lot n°2 présente une cloison au centre de la pièce rendant inaccessible la partie arrière. Il ressort des photographies jointes à l’état des lieux que le local n°2, qui était selon l’acte d’achat de l’immeuble daté du 17 avril 1989 initialement loué et destiné à l’habitation, sert désormais de débarras, apparait dégradé et équipé d’un système d’électricité en mauvais état. Ainsi, et alors que le constat d’huissier mandaté par les requérants eux-mêmes complète cette description en indiquant que la partie rez-de-chaussée de l’immeuble est occupée par « deux locaux à usage de réserves », il ne ressort pas des pièces du dossier que la commune de Lormont ait fait, dans le programme des travaux arrêtés, une description erronée de l’état initial de local.

5. D’autre part, les requérants soutiennent que, suite aux travaux de rénovation entrepris, la commune de Lormont n’était pas fondée à leur opposer dans un courrier du 11 septembre 2017, adressé à leur notaire dans le cadre de la vente à des tiers pour un usage d’habitation des lots n°2 et n°8, l’interdiction posée par le programme des travaux arrêté de transformer leur local en logement dès lors qu’il était déjà à usage d’habitation. Toutefois, et alors que la commune entendait simplement rappeler, à destination des acquéreurs, que le programme des travaux arrêté prévoit pour le lot n°2 la création d’un local professionnel, les termes du courrier du 11 septembre 2017, postérieur à la délibération du 17 mars 2016, ne peuvent avoir de conséquence sur la légalité de cette dernière. En tout état de cause, il résulte de ce qui a été dit au point 4 du présent jugement que le lot n°2 avait perdu son usage d’habitation.

6. Enfin, aux termes de l’article R. 421-14 du code de l’urbanisme : « Sont soumis à permis de construire les travaux suivants, exécutés sur des constructions existantes, à l'exception des travaux d'entretien ou de réparations ordinaires : (…) d) Les travaux nécessaires à la réalisation d'une opération de restauration immobilière au sens de l'article L. 313-4. (…) ». Aux termes de l’article L. 632-1 du code du patrimoine : « Dans le périmètre d'un site patrimonial remarquable, sont soumis à une autorisation préalable les travaux susceptibles de modifier l'état des parties extérieures des immeubles bâtis, y compris du second œuvre, ou des immeubles non bâtis. (…) ». Aux termes de l’article L. 632-2 du même code : « (…) Le permis de construire, (…) tient lieu de l'autorisation prévue à l'article L. 632-1 du présent code si l'architecte des Bâtiments de France a donné son accord, dans les conditions prévues au premier alinéa du présent I. (…) ».

7. Les requérants soutiennent que la délibération du 17 mars 2016 est illégale dès lors que la commune a outrepassé ses pouvoirs en prescrivant au titre des travaux à réaliser dans le cadre de l’ORI « le remplacement des menuiseries extérieures PVC conformément aux prescriptions de l’ABF ». Toutefois, il ressort des pièces du dossier que cette prescription n’a pour objet que de rendre conforme les travaux de rénovation prescrits dans le cadre de l’ORI au titre de l’isolation thermique au règlement du site patrimonial remarquable applicable dans le secteur de l’immeuble en litige (ancienne zone de protection patrimoniale architecturale urbaine et paysagère du vieux Lormont) qui interdit les menuiseries en PVC. Par suite, ce moyen doit être écarté.

En ce qui concerne le surplus des moyens de la requête :

8. Aux termes de l’article R. 313-27 du code de l’urbanisme : « L'autorité expropriante qui a pris l'initiative de la déclaration d'utilité publique de l'opération notifie à chaque propriétaire, ou copropriétaire, le programme détaillé des travaux à réaliser sur le bâtiment et son terrain d'assiette. La notification prévue à l'alinéa précédent est effectuée à l'occasion de la notification individuelle du dépôt en mairie du dossier de l'enquête parcellaire prévue par l'article R. 131-6 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique. Elle comporte l'indication du délai dans lequel doivent être réalisés les travaux. ». Aux termes de l’article R. 313-28 du même code : « Pour bénéficier des dispositions du second alinéa de l'article L. 313-4-2, les propriétaires qui décident de réaliser ou de faire réaliser les travaux dont le détail leur a été notifié doivent produire à l'autorité expropriante : a) Une note précisant un échéancier prévisionnel et le délai maximal d'exécution des travaux, qui ne peut être supérieur à celui fixé par l'autorité expropriante ; b) La date d'échéance des baux et, s'il y a lieu, les offres faites aux locataires de reporter leur bail sur un local équivalent, dans les conditions prévues à l'article L. 313-7. ». Aux termes de l’article L. 132-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « L'autorité compétente déclare cessibles les parcelles ou les droits réels immobiliers dont l'expropriation est nécessaire à la réalisation de l'opération d'utilité publique. Elle en établit la liste, si celle-ci ne résulte pas de la déclaration d'utilité publique. ».

9. Il ressort des pièces du dossier que le programme des travaux à réaliser sur le lot n°2, notifié conformément aux dispositions précitées du code de l’urbanisme par la commune de Lormont à M. et Mme F... le 23 septembre 2016, consiste notamment en « la création d’un local professionnel donnant sur le quai Numa Sensine avec sanitaires », en la « création d’un local poubelle et d’un local vélos » sur l’emprise non accessible à ce jour, et pour ce concerne l’amélioration énergétique, en « l’isolation des murs, le remplacement des menuiseries extérieures PVC conformément aux prescriptions de l’ABF ». Cette notification comporte l’indication du délai de 24 mois dans lequel les travaux prescrits devront être effectués et l’information prévue à l’article R. 313-28 du code de l’urbanisme. Si les requérants soutiennent s’être conformés au programme de travaux prescrits, à l’exception du changement des menuiseries PVC, il ne ressort cependant pas des pièces du dossier que M. et Mme F... aient adressé à la commune une note précisant un échéancier prévisionnel et un délai maximal d'exécution des travaux, de nature à les exclure de l’arrêté de cessibilité, ni qu’ils n’aient, au surplus, déposé de demande de permis de construire pour les travaux de rénovation dont ils se prévalent. Ainsi, à défaut pour M. et Mme F... d’avoir réalisé les travaux dans le cadre de la procédure prescrite par les articles L. 313-14 et suivants du code de l’urbanisme et sous couvert d’un permis de construire, l’expropriation contestée était nécessaire à la réalisation de l’opération de restauration immobilière déclarée d’utilité publique le 22 février 2016. Par suite, il ne ressort pas des pièces du dossier que l’arrêté de cessibilité du 24 avril 2019 ait eu pour but, ainsi que le prétendent les requérants, de les sanctionner de l’absence de remplacement des menuiseries PVC du lot n°2 et qu’il soit ainsi entaché de détournement de pouvoir ou de procédure.

10. Il résulte de tout ce qui précède que M. et Mme F... ne sont pas fondés à demander l’annulation de l’arrêté du 24 avril 2019 par lequel le préfet de la Gironde a déclaré cessible au profit de la commune de Lormont les lots de copropriété n°2 et 8, des parcelles cadastrées section AZ n°636 et 807 situées ... à Lormont. Par suite, les conclusions à fin d’injonction présentées par M. et Mme F... doivent être également rejetées.

Sur les frais liés au litige :

11. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Lormont, qui n’est pas, dans la présente instance, la partie perdante, la somme que M. et Mme F... demandent au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens. Il n’y a pas lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de M. et Mme F... la somme demandée par la commune de Lormont au même titre.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de M. et Mme F... est rejetée.

Article 2 : Le surplus des conclusions des parties est rejeté.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M. A... F... et Mme D... B... épouse F..., au ministre de la cohésion des territoires et des relations avec les collectivités territoriales et à la commune de Lormont. Copie en sera communiquée au préfet de la Gironde.