Certificat d'urbanisme

Lorsqu'une décision de sursis à statuer sur une demande d'autorisation d'occuper ou d'utiliser le sol a été annulée par le juge de l'excès de pouvoir au regard des règles d’urbanisme applicables à la date de la délivrance d'un certificat d'urbanisme délivré sur le fondement de l’article L. 410-1 du code de l'urbanisme, l'autorité compétente doit, eu égard à la garantie attachée au certificat d’urbanisme en vertu des articles L. 424-1, L. 153-11 et L. 410-1 du code de l’urbanisme et sous réserve que l’annulation soit devenue définitive et que le pétitionnaire ne dépose pas une nouvelle demande d’autorisation portant sur un nouveau projet, réexaminer la demande d'autorisation sur le fondement des règles d’urbanisme applicables à la date de la délivrance du certificat d'urbanisme.

Jugement n° 1900793 du 15 octobre 2020

Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires enregistrés les 18 février, 27 juin 2019 et 24 août 2020, ce dernier non communiqué, M. et Mme E... D..., représentés par la SCP Cornille Pouyanne-Fouchet, demandent au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 17 décembre 2018 par lequel le maire de Mios a sursis à statuer sur leur demande de permis de construire pour la réalisation d’un bâtiment de deux commerces et deux logements sur un terrain situé 2 avenue de la République à Mios ;

2°) d’enjoindre à la commune d’instruire à nouveau la demande de permis de construire sous l’empire de la réglementation applicable au 7 août 2017 ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Mios la somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

…………………………………………………………………………………………………...

Par des mémoires en défense enregistrés les 29 avril 2019 et 17 juillet 2020, la commune de Mios, représentée par la SELAS Cazamajour & Urbanlaw, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge des requérants la somme de 2 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

…………………………………………………………………………………………………...

Par une ordonnance du 17 juillet 2020, la clôture de l’instruction a été fixée au 24 août 2020.

Des pièces complémentaires, produites par M. et Mme D..., ont été enregistrées les 7 et 9 septembre 2020, postérieurement à la clôture de l’instruction.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de Mme Michel,

- les conclusions de M. Vaquero, rapporteur public,

- et les observations de Me Baudorre pour la SCP Cornille-Pouyanne-Fouchet, représentant M. et Mme D..., et de Me Maginot pour la SELAS Cazamajour et Urbanlaw, représentant la commune de Mios.

Considérant ce qui suit :

1. M. E... D... a sollicité le 29 juin 2018 la délivrance d’un permis de construire pour la réalisation d’un bâtiment de deux commerces et deux logements sur un terrain situé 2 avenue de la République à Mios. Par un arrêté du 17 décembre 2018, le maire de Mios a sursis à statuer sur sa demande. Par la présente requête, M. et Mme D... demandent l’annulation de cet arrêté.

Sur la fin de non-recevoir opposée en défense :

2. Aux termes de l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme : « En cas de déféré du préfet ou de recours contentieux à l'encontre d'un certificat d'urbanisme, ou d'une décision relative à l'occupation ou l'utilisation du sol régie par le présent code, le préfet ou l'auteur du recours est tenu, à peine d'irrecevabilité, de notifier son recours à l'auteur de la décision et au titulaire de l'autorisation. (…) ».

3. Il ressort de ces dispositions que le législateur, en employant l’expression de « décision relative à l’occupation ou l’utilisation du sol régie par le présent code », n’a entendu viser, conformément à l’objectif de sécurité juridique poursuivi par la loi, que les décisions valant autorisation d’occupation ou d’utilisation du sol qui sont régies par le code de l’urbanisme. Ainsi, une décision de sursis à statuer sur une demande de permis de construire ne constitue pas une décision entrant dans le champ de l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme. Les requérants n’étaient donc pas tenus de notifier à la commune de Mios leur recours contre l’arrêté du 17 décembre 2018 par lequel le maire de la commune a sursis à statuer sur la demande de permis de construire. Par suite, la fin de non-recevoir tirée de la méconnaissance des dispositions de l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme doit être écartée.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

4. En premier lieu, aux termes de l’article L. 424-1 du code de l’urbanisme : « (…) Il peut être sursis à statuer sur toute demande d'autorisation concernant des travaux, constructions ou installations dans les cas prévus aux articles L. 102-13, L. 153-11 et L. 311-2 du présent code et par l'article L. 331-6 du code de l'environnement. (…) ». Aux termes de l’article L. 153-11 du même code : « (…) L'autorité compétente peut décider de surseoir à statuer, dans les conditions et délai prévus à l'article L. 424-1, sur les demandes d'autorisation concernant des constructions, installations ou opérations qui seraient de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l'exécution du futur plan dès lors qu'a eu lieu le débat sur les orientations générales du projet d'aménagement et de développement durable. ». Aux termes de l’article L. 410-1 du même code : « (…) Lorsqu'une demande d'autorisation ou une déclaration préalable est déposée dans le délai de dix-huit mois à compter de la délivrance d'un certificat d'urbanisme, les dispositions d'urbanisme, le régime des taxes et participations d'urbanisme ainsi que les limitations administratives au droit de propriété tels qu'ils existaient à la date du certificat ne peuvent être remis en cause à l'exception des dispositions qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique. (…) ».

5. Il résulte de la combinaison des articles L. 424-1, L. 153-11 et L. 410-1 du code de l’urbanisme que tout certificat d’urbanisme délivré sur le fondement de l’article L. 410-1 a pour effet de garantir à son titulaire un droit à voir toute demande d’autorisation ou de déclaration préalable déposée dans le délai indiqué examinée au regard des règles d’urbanisme applicables à la date de la délivrance du certificat. Figure cependant parmi ces règles la possibilité de se voir opposer un sursis à statuer à une déclaration préalable ou à une demande de permis, lorsqu’est remplie, à la date de délivrance du certificat, l’une des conditions énumérées à l’article L. 153-11 du code de l’urbanisme. Une telle possibilité vise à permettre à l’autorité administrative de ne pas délivrer des autorisations pour des travaux, constructions ou installations qui seraient de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l'exécution du futur plan local d'urbanisme, alors même que le bénéficiaire du certificat d’urbanisme n’a pas été informé de cette possibilité de se voir opposer un sursis à statuer. Lorsque le plan en cours d’élaboration et qui aurait justifié, à la date de délivrance du certificat d'urbanisme, que soit opposé un sursis à une demande de permis ou à une déclaration préalable, entre en vigueur dans le délai du certificat, les dispositions issues du nouveau plan sont applicables à la demande de permis de construire ou à la déclaration préalable.

6. Il ressort des pièces du dossier que le maire de Mios a délivré le 7 août 2017 un certificat d’urbanisme opérationnel négatif à M. D... indiquant que l’opération de détachement d’un lot à bâtir sur la parcelle cadastrée AA 415 n’était pas réalisable. M. D... a déposé sa demande de permis de construire dans le délai de dix-huit mois à compter de la délivrance du certificat d’urbanisme. Si la commune soutient que la parcelle AA 415 à laquelle est attachée le certificat d’urbanisme ne correspond pas au terrain d’assiette du projet constitué seulement d’un lot détaché de cette parcelle, il ne ressort pas des pièces du dossier que la parcelle AA 415 sur laquelle porte le projet de construction aurait fait l’objet d’une division foncière entre la date de délivrance du certificat d’urbanisme et la date de l’arrêté attaqué. Ainsi, le certificat d’urbanisme du 7 août 2017 et la demande de permis de construire de M. D... ayant donné lieu au sursis à statuer litigieux du 17 décembre 2018 concernaient la même parcelle AA 415. Il appartenait donc au maire d’apprécier si les conditions pour opposer un sursis à statuer étaient remplies à la date de délivrance du certificat d’urbanisme, soit le 7 août 2017.

7. Si, à la date du 7 août 2017, les débats sur les orientations générales du projet d’aménagement et de développement durable (PADD) dans le cadre de la révision du plan local d’urbanisme étaient intervenus, puisqu’ils ont eu lieu les 28 mai 2014 et 22 juin 2016, en revanche le projet du plan local d’urbanisme révisé n’a été arrêté que par une délibération du 22 mars 2018. D’une part, contrairement à ce que soutiennent les requérants, le motif tiré de ce que la construction projetée n’est pas conforme au périmètre de gel et à l’article U1-1 du règlement du projet de plan local d’urbanisme arrêté le 22 mars 2018 et est susceptible de compromettre la réalisation du plan local d’urbanisme en cours de révision n’a pas été opposé pour la première fois en défense dans le cadre d’une demande de substitution de motifs dès lors que ce motif a été expressément retenu dans l’arrêté attaqué. Toutefois, le maire de Mios ne pouvait se fonder sur le périmètre de gel et l’article U1-1 du règlement du projet de plan local d’urbanisme tels qu’arrêtés le 22 mars 2018 dès lors que ces éléments n’étaient pas opposables à la date du 7 août 2017. Par suite, les requérants sont fondés à soutenir que le maire a commis une erreur de droit en se fondant sur ces éléments pour opposer le sursis à statuer litigieux.

8. D’autre part, contrairement à ce que soutiennent les requérants, le motif tiré de ce que la construction projetée est contraire aux objectifs des axes n° 2 et 3 du PADD et est susceptible de compromettre la réalisation du plan local d’urbanisme en cours de révision n’a pas été opposé pour la première fois en défense dans le cadre d’une demande de substitution de motifs dès lors que ce motif a été expressément retenu dans l’arrêté attaqué. Si le projet d’aménagement et de développement durable n’est pas directement opposable aux demandes d’autorisation de construire, il appartient à l’autorité compétente de prendre en compte les orientations d’un tel projet, dès lors qu’elles traduisent un état suffisamment avancé du futur plan local d’urbanisme, pour apprécier si une construction serait de nature à compromettre ou rendre plus onéreuse l’exécution de ce plan. Il ressort du projet de PADD que, d’une part, l’axe n° 2 « Favoriser la mixité sociale et générationnelle » a pour objectif de proposer une offre diversifiée de logements pour assurer une plus grande mixité générationnelle, de favoriser la mixité sociale en augmentant la part des logements sociaux et prévoit notamment, parmi les moyens envisagés, d’imposer un pourcentage minimum de 25% de logements sociaux dans les futures opérations d’ensemble et d’inscrire des emplacements réservés en vue de la réalisation de logements sociaux et de résidences pour personnes âgées et, d’autre part, l’axe n° 3 « Structurer les centres-bourgs et valoriser le cadre de vie » a notamment pour objectif d’enrichir l’offre en équipements, services et commerces de proximité. Il ne ressort pas des pièces du dossier que le projet de construction en centre-bourg d’un bâtiment comprenant deux commerces et deux logements sur un terrain qui n’est grevé d’aucune servitude de mixité sociale ni d’aucun emplacement réservé, contreviendrait directement à ces orientations du PADD. Par suite, les requérants sont fondés à soutenir que le maire a commis une erreur d’appréciation en estimant que le projet était de nature à compromettre les orientations du PADD.

9. En second lieu, aux termes de l’article L. 424-1 du code de l’urbanisme, dans sa rédaction alors applicable : « (…) Il peut également être sursis à statuer : (…) 3° Lorsque des travaux, constructions ou installations sont susceptibles de compromettre ou de rendre plus onéreuse la réalisation d'une opération d'aménagement, dès lors que le projet d'aménagement a été pris en considération par la commune ou l'établissement public de coopération intercommunale compétent et que les terrains affectés par ce projet ont été délimités. / Le sursis à statuer ne peut être prononcé que si la décision de prise en considération prévue aux 2° et 3° du présent article et à l'article L. 102-13 a été publiée avant le dépôt de la demande d'autorisation. (…) ». Aux termes de l’article R. 424-24 du même code : « La décision de prise en considération de la mise à l'étude d'un projet de travaux publics ou d'une opération d'aménagement est affichée pendant un mois en mairie ou au siège de l'établissement public compétent en matière de plan local d'urbanisme et, dans ce cas, dans les mairies des communes membres concernées. / Mention de cet affichage est insérée en caractères apparents dans un journal diffusé dans le département. (…) La décision de prise en considération produit ses effets juridiques dès l'exécution de l'ensemble des formalités prévues aux premier et deuxième alinéas ci-dessus, la date à prendre en compte pour l'affichage étant celle du premier jour où il est effectué. ».

10. Il ressort des pièces du dossier que la mise à l’étude du projet de zonage d’aménagement concerté (ZAC) pour la revitalisation du centre-ville de Mios a été prise en considération par une délibération n° 2017/36 du conseil municipal de Mios du 3 avril 2017, à laquelle est annexé un plan délimitant les terrains concernés. Elle indique que les objectifs recherchés sont notamment de maîtriser l’urbanisation et l’aménagement du centre-ville, de développer les équipements communaux, d’intensifier les activités commerciales, d’accueillir prioritairement de nouveaux habitants à travers des programmes de logements diversifiés et d’intensifier les espaces naturels. Ainsi, cette délibération doit être regardée comme une décision de prise en considération du projet de ZAC exigée par les dispositions précitées de l’article L. 424-1 du code de l’urbanisme. La circonstance que la délibération du 3 avril 2017 ne mentionne pas explicitement la possibilité de surseoir à statuer sur les demandes d’autorisation portant sur des terrains concernés par le projet de ZAC ne permet pas de remettre en cause sa qualification de décision de prise en considération au sens de l’article L. 424-1 du code de l’urbanisme. Toutefois, il ne ressort pas des pièces du dossier que les formalités de publicité prévues à l’article R. 424-24 du code de l’urbanisme, qui sont seules de nature à permettre à la décision de prise en considération de produire ses effets juridiques, aient été effectuées par l’autorité administrative. Par suite, les requérants sont fondés à soutenir que le maire de Mios ne pouvait pas prononcer le sursis à statuer litigieux sur le fondement de la délibération du 3 avril 2017, faute de publication régulière.

11. Il résulte de tout de ce qui précède que les requérants sont fondés à demander l’annulation de l’arrêté attaqué. Pour l’application de l’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme, aucun des autres moyens invoqués n’est susceptible, en l’état du dossier, de fonder cette annulation.

Sur les conclusions à fin d’injonction :

12. Aux termes de l’article L. 600-2 du code de l’urbanisme : « Lorsqu'un refus opposé à une demande d'autorisation d'occuper ou d'utiliser le sol ou l'opposition à une déclaration de travaux régies par le présent code a fait l'objet d'une annulation juridictionnelle, la demande d'autorisation ou la déclaration confirmée par l'intéressé ne peut faire l'objet d'un nouveau refus ou être assortie de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d'urbanisme intervenues postérieurement à la date d'intervention de la décision annulée sous réserve que l'annulation soit devenue définitive et que la confirmation de la demande ou de la déclaration soit effectuée dans les six mois suivant la notification de l'annulation au pétitionnaire. ».

13. Une décision de sursis à statuer prise sur le fondement de l’article L. 424-1 du code de l’urbanisme doit être regardée comme un refus au sens des dispositions de l’article L. 600-2 du même code. Les conclusions à fin d’injonction des requérants tendant à ce que la commune procède à un nouvel examen de la demande doivent être regardées comme confirmant la demande de permis de construire. Eu égard à la garantie attachée au certificat d’urbanisme dont bénéficient M. et Mme D..., le maire de Mios doit, sous réserve que l’annulation soit devenue définitive et que le pétitionnaire ne dépose pas une nouvelle demande d’autorisation portant sur un nouveau projet, réexaminer la demande de permis de construire sur le fondement des règles d’urbanisme applicables à la date de la délivrance du certificat, soit au 7 août 2017. Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, d'enjoindre au maire de Mios de procéder au réexamen de la demande de permis de construire dans un délai de trois mois à compter de la notification du présent jugement.

Sur les frais liés au litige :

14. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge des requérants, qui ne sont pas la partie perdante dans la présente instance, la somme demandée par la commune de Mios au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il n’y a pas lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de la commune de Mios la somme demandée par les requérants au même titre.

D E C I D E :

Article 1er : L’arrêté du maire de Mios du 17 décembre 2018 est annulé.

Article 2 : Il est enjoint au maire de Mios de procéder à un réexamen de la demande de permis de construire présentée par M. D... dans un délai de trois mois à compter de la notification du présent jugement.

Article 3 : Le surplus des conclusions des parties est rejeté.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à M. et Mme E... D... et à la commune de Mios.