Immeuble de grande hauteur - Appréciation par niveau et non par logement - Appartements en duplex

Jugement n° 1505602 du 1er décembre 2016

Vu la procédure suivante :

Par une requête, enregistrée le 18 décembre 2015, et un mémoire en production de pièces, enregistré le 8 janvier 2016, M. C... A..., représenté par Me Valdes, demande au tribunal :

1°) d’annuler, pour excès de pouvoir, l’arrêté du 16 juin 2015 par lequel le maire de Bordeaux agissant au nom de l’État a délivré à la SNC Nacarat Saint-Jean un permis de construire pour la réalisation d’un immeuble comprenant 90 logements sur 19 niveaux sur un terrain situé rue de Saget, ainsi que la décision du 6 octobre 2015 par laquelle le maire a rejeté son recours gracieux tendant au retrait de cet arrêté ;

2°) de mettre à la charge de l’État la somme de 2 000 € au titre de l’article L. 761 1 du code de justice administrative.

Il soutient que : - la requête est recevable, notamment au regard de l’intérêt à agir ; - le signataire du permis de construire n’était pas compétent ; le permis aurait dû être pris par le maire au nom de la commune ; - le signataire de la décision rejetant son recours gracieux n’était pas compétent ; il n’est pas justifié d’une délégation de signature ; - le dossier de la demande de permis de construire n’était pas complet ; le dossier aurait dû comporter le récépissé du dépôt en préfecture du dossier prévu à l’article R. 122 11 3 du code de la construction et de l’habitation, le projet étant un immeuble de grande hauteur au sens de l’article R. 122 2 du code de la construction et de l’habitation, dès lors que le dernier niveau habitable est situé à 52 mètres ; - le permis de construire méconnaît l’article R. 111 2 du code de l’urbanisme s’agissant des règles de sécurité applicables aux immeubles de grande hauteur ; le projet ne prévoit pas la division de l’immeuble en compartiments et comporte un seul escalier, en méconnaissance de l’article R. 122 9 du code de la construction et de l’habitation ; le projet ne respecte pas l’arrêté du 30 décembre 2011 portant règlement de sécurité pour la construction des immeubles de grande hauteur, en particulier l’article GHA 4 qui impose des gaines coupe-feu de deux heures, l’article GH 30 qui impose des parois pour les cages d’ascenseur dont la température ne doit pas excéder 70° en deux heures, l’article GH 34 qui impose un dispositif d’appel prioritaire pour deux ascenseurs au moins et l’article GHA 6 s’agissant de la surveillance permanente de l’immeuble ; - le permis de construire méconnaît l’article UD 11 du règlement du plan local d’urbanisme ; la construction projetée ne tient pas compte des constructions avoisinantes, notamment de leur hauteur ; - le permis de construire méconnaît l’article L. 123 1 13 du code de l’urbanisme, dès lors que la location d’aires de stationnement ne permet pas de garantir durablement le respect du coefficient légal d’aires de stationnement par logement.

Par un mémoire en production de pièces, enregistré le 30 mai 2016, et un mémoire en défense, enregistré le 13 juin 2016, la commune de Bordeaux, représentée par son maire, conclut au rejet de la requête.

Elle soutient que les moyens soulevés par le requérant ne sont pas fondés.

Par un mémoire en défense, enregistré le 14 juin 2016, le préfet de la Gironde conclut au rejet de la requête.

Il soutient que les moyens soulevés par le requérant ne sont pas fondés.

Par un mémoire en défense, enregistré le 14 juin 2016, la SNC Nacarat Saint-Jean, représentée par Me Bonneau, conclut au rejet de la requête et à ce qu’une somme de 3 000 € soit mise à la charge de M. A... au titre de l’article L. 761 1 du code de justice administrative.

Elle soutient que : - la requête est irrecevable pour défaut d’intérêt à agir au regard de l’article L. 600 1 2 du code de l’urbanisme ; il n’est pas démontré que le projet serait de nature à affecter les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien du requérant ; - les moyens soulevés par le requérant ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu : - le code de l’urbanisme ; - le code de la construction et de l’habitation ; - l’arrêté du 31 janvier 1986 modifié relatif à la protection contre l’incendie des bâtiments d’habitation ; - l’arrêté du 30 décembre 2011 portant règlement de sécurité pour la construction des immeubles de grande hauteur et leur protection contre les risques d’incendie et de panique ; - le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique : - le rapport de M. Naud, premier conseiller ; - les conclusions de M. Vaquero, rapporteur public ; - les observations de Me Valdes, pour M. A... ; - les observations de Mme B..., pour la commune de Bordeaux ; - les observations de Me Bonneau, pour la SNC Nacarat Saint-Jean.

1. Considérant que par arrêté du 16 juin 2015, le maire de Bordeaux agissant au nom de l’État a délivré à la SNC Nacarat Saint-Jean un permis de construire pour la réalisation d’un immeuble de 19 étages à vocation de résidence étudiante comprenant 90 logements d’une surface de plancher totale de 2 920 m2, comprenant au rez-de-chaussée des espaces communs classés comme établissement recevant du public de cinquième catégorie, sur un terrain d’une superficie de 267 m2 situé rue de Saget et correspondant à la parcelle cadastrée DK n° 288 ; que le 11 août 2015, M. A... a formé contre cet arrêté un recours gracieux, lequel a été rejeté par décision du maire en date du 6 octobre 2015 ; que M. A... demande l’annulation du permis de construire, ainsi que de la décision rejetant le recours gracieux ;

Sur la fin de non-recevoir opposée par la SNC Nacarat Saint-Jean :

2. Considérant qu’aux termes de l’article L. 600 1 2 du code de l’urbanisme : « Une personne autre que l’État, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n’est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager que si la construction, l’aménagement ou les travaux sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d’une promesse de vente, de bail, ou d’un contrat préliminaire mentionné à l’article L. 261 15 du code de la construction et de l’habitation » ;

3. Considérant qu’il résulte de l’article L. 600 1 2 du code de l’urbanisme qu’il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d’un recours pour excès de pouvoir tendant à l’annulation d’un permis de construire, de démolir ou d’aménager, de préciser l’atteinte qu’il invoque pour justifier d’un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d’affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien ; qu’il appartient au défendeur, s’il entend contester l’intérêt à agir du requérant, d’apporter tous éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité ; que le juge de l’excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu’il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l’auteur du recours qu’il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu’il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci ; qu’eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d’un intérêt à agir lorsqu’il fait état devant le juge, qui statue au vu de l’ensemble des pièces du dossier, d’éléments relatifs à la nature, à l’importance ou à la localisation du projet de construction ;

4. Considérant qu’il ressort des pièces du dossier que M. A..., propriétaire d’un appartement de la résidence Saint-Jean, dont l’adresse est 27/29 rue Saint-Vincent-de-Paul à Bordeaux, est voisin immédiat du projet de la SNC Nacarat Saint-Jean, qui se situe dans le même îlot ; que la construction autorisée par le permis de construire attaqué est, compte tenu notamment de sa hauteur de 61 mètres et de sa proximité par rapport à la résidence Saint-Jean, de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation et de jouissance du bien qu’il détient, notamment la vue dont il bénéficie sur la ville de Bordeaux ; que le requérant justifie donc d’un intérêt à agir ; que, dès lors, la fin de non-recevoir opposée par la SNC Nacarat Saint-Jean doit être rejetée ;

Sur les conclusions à fin d’annulation :

5. Considérant qu’aux termes de l’article R. 122 2 du code de la construction et de l’habitation : « Constitue un immeuble de grande hauteur, pour l’application du présent chapitre, tout corps de bâtiment dont le plancher bas du dernier niveau est situé, par rapport au niveau du sol le plus haut utilisable pour les engins des services publics de secours et de lutte contre l’incendie : / - à plus de 50 mètres pour les immeubles à usage d’habitation, tels qu’ils sont définis par l’article R. 111 1 ; / - à plus de 28 mètres pour tous les autres immeubles. / (…) / » ;

6. Considérant qu’aux termes de l’article 1er de l’arrêté du 31 janvier 1986 relatif à la protection contre l’incendie des bâtiments d’habitation dans sa version en vigueur à la date de l’arrêté attaqué : « Les dispositions du présent arrêté s’appliquent : - aux bâtiments d’habitation y compris les logements-foyers dont le plancher bas du logement le plus haut est situé au plus à 50 mètres au-dessus du sol utilement accessible aux engins des services de secours et de lutte contre l’incendie ; / (…) / Les règles particulières concernant les immeubles d’habitation dont le plancher bas du logement le plus haut est situé à plus de 50 mètres au-dessus du sol font l’objet des articles R. 122 1 à R. 122 55 du code de la construction et de l’habitation et de l’arrêté portant règlement de sécurité pour la construction des immeubles de grande hauteur et leur protection contre les risques d’incendie et de panique » ; qu’aux termes de l’article 3 du même arrêté dans sa version en vigueur à la date de l’arrêté attaqué : « Les bâtiments d’habitation sont classés comme suit du point de vue de la sécurité-incendie : / (…) / 4° Quatrième famille : / Habitations dont le plancher bas du logement le plus haut est situé à plus de vingt-huit mètres et à cinquante mètres au plus au-dessus du niveau du sol utilement accessible aux engins des services publics de secours et de lutte contre l’incendie. / (…) » ;

7. Considérant qu’il ressort des pièces du dossier que le projet de la SNC Nacarat Saint-Jean prévoit la réalisation d’un immeuble d’une hauteur totale de 61 mètres ; que dans la partie centrale du bâtiment, les deux derniers niveaux habitables, qui correspondent aux dix-huitième et dix-neuvième étages, sont occupés par deux appartements en duplex d’une surface de 40 et 55 m2 disposant chacun d’une terrasse privative ; que le dernier niveau de ces deux appartements, situé au dix-neuvième étage, est prévu pour accueillir notamment l’unique chambre de chaque logement ; qu’il ressort des plans de coupe du dossier de demande de permis de construire que le plancher bas de ce dernier niveau s’élève à une hauteur de 52 mètres, supérieure au seuil de 50 mètres prévu à l’article R. 122 2 du code de la construction et de l’habitation ; qu’au sens de ces dispositions, qui tiennent compte du plancher bas du dernier niveau par rapport au niveau du sol le plus haut utilisable pour les engins des services publics de secours et de lutte contre l’incendie, le projet de la SNC Nacarat Saint-Jean doit donc être regardé comme un immeuble de grande hauteur ;

8. Considérant qu’il est vrai que le plancher bas de ces deux logements en duplex, situé au dix-huitième étage, s’élève à une hauteur inférieure au seuil de 50 mètres au-dessus du sol utilement accessible aux engins des services de secours et de lutte contre l’incendie et que l’immeuble correspond ainsi, non à un immeuble de grande hauteur, mais à un bâtiment de quatrième famille au sens des dispositions précitées de l’arrêté du 31 janvier 1986 relatif à la protection contre l’incendie des bâtiments d’habitation ; que d’ailleurs, l’article 3 de l’arrêté du 31 janvier 1986, dans sa version modifiée par arrêté du 19 juin 2015 et entrée en vigueur le 1er octobre 2015 postérieurement à la date de l’arrêté attaqué, prévoit dorénavant en son 5° que « Pour le classement des bâtiments, seul le niveau bas des duplex ou des triplex des logements situés à l’étage le plus élevé est pris en compte si ces logements disposent d’une pièce principale et d’une porte palière en partie basse et que les planchers des différents niveaux constituant ces logements répondent aux caractéristiques de l’article 6 » ; que, toutefois, la non-prise en compte du niveau supérieur des appartements en duplex ou triplex par l’arrêté du 31 janvier 1986, qui utilise seulement la notion de logement, est contraire à l’article R. 122 2 du code de la construction et de l’habitation, qui se réfère exclusivement à la notion de niveau, ou étage, pour définir les immeubles de grande hauteur, alors que ces dispositions du code de la construction et de l’habitation, adoptées par voie de décret, ont une valeur réglementaire supérieure à celle de l’arrêté du 31 janvier 1986 ; que, dès lors, le préfet de la Gironde, la commune de Bordeaux et la SNC Nacarat Saint-Jean ne sauraient invoquer l’arrêté du 31 janvier 1986 pour faire valoir que la construction projetée ne serait pas un immeuble de grande hauteur au sens de l’article R. 122 2 du code de la construction et de l’habitation ;

9. Considérant, en premier lieu, qu’aux termes de l’article R. 431 29 du code de l’urbanisme : « Lorsque les travaux projetés portent sur un immeuble de grande hauteur, la demande est accompagnée du récépissé du dépôt en préfecture du dossier prévu par l’article R. 122 11 3 du code de la construction et de l’habitation » ; qu’aux termes de l’article R. 122 11 3 du code de la construction et de l’habitation : « Le dossier de la demande d’autorisation établi en trois exemplaires comporte : / 1° Une notice technique indiquant avec précision les dispositions prises pour satisfaire aux mesures prévues par le règlement de sécurité édicté en application de l’article R. 122 4 ; / 2° Des plans accompagnés d’états descriptifs précisant le degré de résistance au feu des éléments de construction, la largeur des dégagements communs et privés horizontaux et verticaux, la production et la distribution d’électricité haute, moyenne et basse tension, l’équipement hydraulique, le conditionnement d’air, la ventilation, le chauffage, l’aménagement des locaux techniques et les moyens de secours ; / 3° Le cas échéant, une demande de dérogation tendant à atténuer les contraintes en matière de sécurité, accompagnée des justifications de la demande et d’un état des mesures de compensation de nature à assurer un niveau de sécurité équivalent. / Lorsque l’immeuble accueille un ou plusieurs établissements recevant du public, le demandeur joint, en trois exemplaires, le dossier mentionné au a de l’article R. 111 19 17. / (…) » ;

10. Considérant qu’il est constant que le dossier de demande de permis de construire déposé par la SNC Nacarat Saint-Jean ne contenait pas le récépissé du dépôt en préfecture du dossier prévu par l’article R. 122 11 3 du code de la construction et de l’habitation relatif aux immeubles de grande hauteur ; qu’une telle omission a été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable, dans la mesure où la construction n’a pas été appréhendée par le service instructeur comme un immeuble de grande hauteur mais seulement comme un bâtiment de quatrième famille au sens des dispositions précitées de l’arrêté du 31 janvier 1986 relatif à la protection contre l’incendie des bâtiments d’habitation ; que, dès lors, le moyen tiré du caractère incomplet du dossier de demande de permis de construire doit être accueilli ;

11. Considérant, en second lieu, qu’aux termes de l’article R. 111 2 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations » ;

12. Considérant qu’aux termes de l’article L. 425 2 du code de l’urbanisme : « Lorsque le projet porte sur un immeuble de grande hauteur, le permis de construire tient lieu de l’autorisation prévue par l’article L. 122 1 du code de la construction et de l’habitation, dès lors que la décision a fait l’objet d’un accord de l’autorité chargée de la police de la sécurité » ; qu’aux termes de l’article L. 122 1 du code de la construction et de l’habitation : « Les travaux qui conduisent à la création, l’aménagement, la modification ou le changement de destination d’un immeuble de grande hauteur ne peuvent être exécutés qu’après autorisation de l’autorité chargée de la police de la sécurité qui vérifie leur conformité aux règles prévues à l’article L. 122 2. / Lorsque ces travaux sont soumis à permis de construire, celui-ci tient lieu de cette autorisation dès lors que sa délivrance a fait l’objet d’un accord de l’autorité chargée de la police de la sécurité » ; qu’aux termes de l’article R. 122 9 du même code : « Pour assurer la sauvegarde des occupants et du voisinage, la construction des immeubles de grande hauteur doit permettre de respecter les principes de sécurité ci-après : / 1. Pour permettre de vaincre le feu avant qu’il n’ait atteint une dangereuse extension : / L’immeuble est divisé, en compartiments définis à l’article R. 122 10, dont les parois ne doivent pas permettre le passage du feu de l’un à l’autre en moins de deux heures / (…) / 2. L’évacuation des occupants est assurée au moyen de deux escaliers au moins par compartiment. (…) » ;

13. Considérant qu’il n’est pas contesté que le projet de la SNC Nacarat Saint-Jean ne prévoit pas la division de l’immeuble en compartiments et comporte un seul escalier, en méconnaissance de l’article R. 122 9 du code de la construction et de l’habitation, et qu’il ne respecte pas l’arrêté du 30 décembre 2011 portant règlement de sécurité pour la construction des immeubles de grande hauteur et leur protection contre les risques d’incendie et de panique, en particulier l’article GHA 4 qui dispose que « Le ventilateur est alimenté comme une installation de sécurité. En aggravation, son fonctionnement doit pouvoir être assuré pendant une durée de deux heures avec une température de 200 °C », l’article GH 30 qui dispose que « les parois des gaines d’ascenseurs sont telles que soumises au programme thermique précité, la température à la surface de leur paroi intérieure n’excède pas 70 °C au bout de deux heures », l’article GH 34 qui dispose que « Les pompiers peuvent accéder directement à chaque niveau de chaque compartiment non sinistré au moyen d’au moins deux ascenseurs à dispositif d’appel prioritaire pompiers » et l’article GHA 6 qui prévoit la surveillance permanente de l’immeuble ; qu’ainsi, le maire de Bordeaux a commis une erreur manifeste d’appréciation en délivrant le permis de construire attaqué sans prescrire le respect des règles de sécurité applicables aux immeubles de grande hauteur, qui présentent compte tenu de leur nature même un risque particulier en cas d’incendie ;

14. Considérant que, pour l’application de l’article L. 600 4 1 du code de l’urbanisme, aucun autre moyen n’est susceptible de fonder l’annulation de la décision attaquée ;

15. Considérant qu’il résulte de ce qui précède que M. A... est fondé à demander l’annulation de l’arrêté du 16 juin 2015 par lequel le maire de Bordeaux agissant au nom de l’État a délivré à la SNC Nacarat Saint-Jean un permis de construire et de la décision du 6 octobre 2015 par laquelle le maire a rejeté son recours gracieux tendant au retrait de cet arrêté ;

Sur les conclusions tendant à l’application de l’article L. 761 1 du code de justice administrative :

16. Considérant que les dispositions de l’article L. 761 1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de M. A..., qui n’est pas, dans la présente instance, la partie perdante, la somme que la SNC Nacarat Saint-Jean demande au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens ; qu’en revanche, dans les circonstances de l’espèce, il y a lieu, en application des mêmes dispositions, de mettre à la charge de l’État la somme de 1 200 € au profit de M. A... au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens ;

DÉCIDE :

Article 1er : L’arrêté du 16 juin 2015 par lequel le maire de Bordeaux agissant au nom de l’État a délivré à la SNC Nacarat Saint-Jean un permis de construire et la décision du 6 octobre 2015 par laquelle le maire a rejeté le recours gracieux de M. A... sont annulés.

Article 2 : L’État versera à M. A... la somme de 1 200 € en application des dispositions de l’article L. 761 1 du code de justice administrative.

Article 3 : Les conclusions de la SNC Nacarat Saint-Jean au titre de l’article L. 761 1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à M. C... A..., au ministre du logement et de l’habitat durable, à la commune de Bordeaux et à la SNC Nacarat Saint-Jean. Copie en sera adressée au procureur de la République près le tribunal de grande instance de Bordeaux et au préfet de la Gironde.